Contrato-promessa de compra e venda: o que o comprador deve saber antes de assinar

Na compra de um imóvel, o momento decisivo não é a escritura, é o contrato-promessa. É nele que se entrega o sinal, se fixam os prazos e se distribui o risco. Uma escritura bem feita não corrige um contrato-promessa mal negociado.

Antes de assinar. Verificamos a certidão do registo predial, a caderneta predial, os ónus e hipotecas, a situação urbanística do imóvel e as dívidas ao condomínio. Quando há financiamento bancário, articulamos os prazos do contrato com os do banco, para que o comprador não perca o sinal por um atraso que não controla.

O sinal. Se o vendedor não cumprir, o comprador tem direito à restituição do sinal em dobro. Se for o comprador a falhar, perde o que entregou. Por isso, o contrato deve definir com precisão o que é incumprimento, os prazos de marcação da escritura e as condições de que depende o negócio.

Garantias adicionais. O contrato-promessa pode ter eficácia real, oponível a terceiros, e o incumprimento pode dar lugar a execução específica, em que o tribunal substitui a declaração do vendedor faltoso. Quando há entrega antecipada do imóvel, o comprador adquire direito de retenção, mas essa entrega tem também consequências fiscais que convém prever.

Forma. O contrato-promessa de imóveis exige forma escrita, com reconhecimento presencial das assinaturas. A falta destas formalidades pode comprometer a protecção do comprador.

Acompanhamos o comprador desde a análise do imóvel até à escritura e ao registo, em português, inglês ou espanhol.